Алексей Синяков. из практики.
ПРОДАЕТСЯ ПО ДОВЕРЕННОСТИ
Страшно, аж жуть! Или нет?
Покупатели посмотрели квартиру, позадавали вопросы, затем посмотрели еще раз. Понравилась, и локация хорошая, и ремонт хороший, и цена адекватная. Ударить бы по рукам, но вдруг улыбки покупателей потухли. Эта квартира продается по доверенности...
«По доверенности мы продаем, но не покупаем!» - заявил мне агент покупателя, при этом с улыбкой вида «ну, мы с вами понимаем…»
«По доверенности мы продаем, но не покупаем!» - заявил мне агент покупателя, при этом с улыбкой вида «ну, мы с вами понимаем…»
Самостоятельные (я бы даже сказал – самонадеянные) покупатели, начитавшись в интернетах разных страшилок, так и вовсе шарахаются от таких ситуаций как черт от ладана. Да чего там, многие риэлторы, работающие частным образом, поступают так же. Иногда, от недостатка юридических компетенций для кропотливого анализа ситуации, а иногда просто из-за нежелания тратить на это время и ресурсы.
Чего же так боятся покупатели?
Давайте разберем основные риски, которые имеются у покупателя квартиры, которая продается не самим собственником, а по доверенности.
Давайте разберем основные риски, которые имеются у покупателя квартиры, которая продается не самим собственником, а по доверенности.
1. Доверитель имеет полное право в любой момент отменить ранее выданную доверенность. При этом он не обязан уведомлять об этом доверенное лицо. В этом случае есть риск, что сделка будет совершена лицом, полномочия которого уже прекратились.
2. По закону полномочия доверенного лица прекращаются также в случае смерти доверителя, признания его недееспособным или пропавшим без вести, признания его банкротом. Доверенное лицо на момент сделки может даже и не знать об этом.
3. В конце концов, продажу могут осуществлять мошенники. Тогда доверенность может оказаться просто поддельной. Либо подлинной, но полученной путем обмана самого собственника. Либо могут намеренно скрыть от покупателя нужную информацию – мошеннический арсенал довольно богат, и одной доверенностью не ограничивается.
В общем, существует риск, что сделка, совершенная по доверенности, будет оспорена в судебном порядке, признана недействительной, и покупателю придется вернуть купленную квартиру. Получить обратно деньги – это уже проблема, зачастую нерешаемая.
2. По закону полномочия доверенного лица прекращаются также в случае смерти доверителя, признания его недееспособным или пропавшим без вести, признания его банкротом. Доверенное лицо на момент сделки может даже и не знать об этом.
3. В конце концов, продажу могут осуществлять мошенники. Тогда доверенность может оказаться просто поддельной. Либо подлинной, но полученной путем обмана самого собственника. Либо могут намеренно скрыть от покупателя нужную информацию – мошеннический арсенал довольно богат, и одной доверенностью не ограничивается.
В общем, существует риск, что сделка, совершенная по доверенности, будет оспорена в судебном порядке, признана недействительной, и покупателю придется вернуть купленную квартиру. Получить обратно деньги – это уже проблема, зачастую нерешаемая.
Спора нет, гораздо проще отказаться от такого варианта. А вот стоит ли сразу отказываться?
«Мы не покупаем по доверенности» - эта позиция понятна, но при этом - «мы продаем», а значит, кто-то все-таки покупает.
В последние годы количество таких сделок выросло в разы.
Многие собственники уехали из страны, поручив решать вопросы с недвижимостью родственникам.
Часто бывает, что собственник довольно пожилой человек и ему чисто физически тяжело участвовать в сделке, или он на лечении – тогда продажей занимаются родственники по доверенности.
В общем, для продажи по доверенности может быть масса вполне обоснованных житейских поводов.
Так кто же те люди, которые все-таки покупают в таких ситуациях? Неужели все они любители адреналина, экстрима и судебных тяжб? Неужели все они - отважные до безумия искатели "халявы"? Конечно же нет (хотя и членов секты "Авось пронесет!" тоже хватает)!
Это прежде всего те, кто умеет трезво взвешивать за и против, разбираться в юридических тонкостях, объективно оценивать риски и находить пути их минимизации. Ну, или те, кто нанял себе агента - профессионала, который все это умеет.
Многие собственники уехали из страны, поручив решать вопросы с недвижимостью родственникам.
Часто бывает, что собственник довольно пожилой человек и ему чисто физически тяжело участвовать в сделке, или он на лечении – тогда продажей занимаются родственники по доверенности.
В общем, для продажи по доверенности может быть масса вполне обоснованных житейских поводов.
Так кто же те люди, которые все-таки покупают в таких ситуациях? Неужели все они любители адреналина, экстрима и судебных тяжб? Неужели все они - отважные до безумия искатели "халявы"? Конечно же нет (хотя и членов секты "Авось пронесет!" тоже хватает)!
Это прежде всего те, кто умеет трезво взвешивать за и против, разбираться в юридических тонкостях, объективно оценивать риски и находить пути их минимизации. Ну, или те, кто нанял себе агента - профессионала, который все это умеет.
Как себя обезопасить? И можно ли застраховаться «на все сто»?
1. Мошенники избегают излишних свидетелей, в основном рассчитывают на неискушенного покупателя, поэтому не продают квартиры через серьезные агентства. Опытные юристы сразу же увидят «мутную» историю и выведут жуликов на чистую воду. Вывод – практически отсутствует шанс нарваться на мошенников, если продажей квартиры занимается агентство недвижимости с положительной репутацией, качество услуг которого сертифицировано Российской Гильдией Риэлторов.
Рейтинг агентств можно увидеть, перейдя по ссылке.
2. Действительность доверенности можно совершенно бесплатно проверить в режиме реального времени с помощью специального сервиса на портале Федеральной нотариальной палаты. Введя реквизиты доверенности, моментально получите сведения, выдавалась ли такая доверенность, срок ее действия, отменена она или нет.
Нужно убедиться, что к моменту сделки не истек срок действия доверенности. И еще один момент, Если доверенность была выдана очень давно, возникает вопрос, не изменил ли доверитель за это время свое решение и есть ли у него возможность это сделать.
3. Большинство из нас – вовсе не профи-криминалисты, но все же необходимо внимательно изучить документы, убедиться в отсутствии совсем уж явных признаков подделки (некачественная полиграфия, повреждения текста, размытые печати и прочее такое). У опытного специалиста по недвижимости с опытом вырабатывается даже какое-то чутьё на «липу».
4. Справиться с необоснованным страхом можно, тщательно проанализировав, кто именно может оспорить сделку в каждой конкретной ситуации. Возможно, в своих опасениях вы просто «дуете на воду» и ситуация более чем прозрачная и безопасная.
5. Имеет смысл пообщаться с доверителем если не очно, то хотя бы по видеосвязи, убедиться, что он по крайней мере жив.
6. Медицинские справки из наркологического и психоневрологического диспансеров следует получить не только от доверенного лица, но, желательно, и от самого доверителя.
7. Вдумчиво рассмотреть все нюансы и сопоставить факты. Особое внимание уделить доверенностям от пожилых людей, а также доверенностям на совсем посторонних для доверителя лиц. Насторожить должно и слишком сильное занижение цены по сравнению с рыночной, использование наличных расчетов.
1. Мошенники избегают излишних свидетелей, в основном рассчитывают на неискушенного покупателя, поэтому не продают квартиры через серьезные агентства. Опытные юристы сразу же увидят «мутную» историю и выведут жуликов на чистую воду. Вывод – практически отсутствует шанс нарваться на мошенников, если продажей квартиры занимается агентство недвижимости с положительной репутацией, качество услуг которого сертифицировано Российской Гильдией Риэлторов.
Рейтинг агентств можно увидеть, перейдя по ссылке.
2. Действительность доверенности можно совершенно бесплатно проверить в режиме реального времени с помощью специального сервиса на портале Федеральной нотариальной палаты. Введя реквизиты доверенности, моментально получите сведения, выдавалась ли такая доверенность, срок ее действия, отменена она или нет.
Нужно убедиться, что к моменту сделки не истек срок действия доверенности. И еще один момент, Если доверенность была выдана очень давно, возникает вопрос, не изменил ли доверитель за это время свое решение и есть ли у него возможность это сделать.
3. Большинство из нас – вовсе не профи-криминалисты, но все же необходимо внимательно изучить документы, убедиться в отсутствии совсем уж явных признаков подделки (некачественная полиграфия, повреждения текста, размытые печати и прочее такое). У опытного специалиста по недвижимости с опытом вырабатывается даже какое-то чутьё на «липу».
4. Справиться с необоснованным страхом можно, тщательно проанализировав, кто именно может оспорить сделку в каждой конкретной ситуации. Возможно, в своих опасениях вы просто «дуете на воду» и ситуация более чем прозрачная и безопасная.
5. Имеет смысл пообщаться с доверителем если не очно, то хотя бы по видеосвязи, убедиться, что он по крайней мере жив.
6. Медицинские справки из наркологического и психоневрологического диспансеров следует получить не только от доверенного лица, но, желательно, и от самого доверителя.
7. Вдумчиво рассмотреть все нюансы и сопоставить факты. Особое внимание уделить доверенностям от пожилых людей, а также доверенностям на совсем посторонних для доверителя лиц. Насторожить должно и слишком сильное занижение цены по сравнению с рыночной, использование наличных расчетов.
Всё это, а также еще многие другие «мелочи» имеют огромное значение для обеспечения добросовестности приобретения квартиры, максимального снижения рисков. Кстати, действующая судебная практика Верховного Суда РФ говорит о том, что покупатель считается добросовестным, проявившим разумную осторожность и осмотрительность, если при покупке квартиры он заключил с агентством договор на оказание риэлторских услуг.
Не стоит полагаться на красивые «сертификаты юридической безопасности» и подобные бесполезные в суде «фантики», которые бесплатно выдают некоторые агентства. Реальной гарантией будет ваш договор с агентством, страховой полис (к примеру, в нашем Московском Центре «Океан Недвижимости» ответственность застрахована на 30 000 000 рублей), грамотное письменное юридическое заключение.
Не стоит полагаться на красивые «сертификаты юридической безопасности» и подобные бесполезные в суде «фантики», которые бесплатно выдают некоторые агентства. Реальной гарантией будет ваш договор с агентством, страховой полис (к примеру, в нашем Московском Центре «Океан Недвижимости» ответственность застрахована на 30 000 000 рублей), грамотное письменное юридическое заключение.
И еще.
Ни один юрист, ни один риэлтор никогда не скажет своему клиенту-покупателю «не покупай это!».
Профессионал даст клиенту весь расклад, опишет реальные, а не гипотетические риски, предложит варианты минимизации рисков (запрос дополнительных документов и т.п.), и скажет: «РЕШЕНИЕ ЗА ВАМИ!».
Свежий пример из практики.
Двухкомнатная квартира принадлежит одной пожилой (за 80 лет) собственнице. Она же и прописана в квартире. В собственности уже 23 года, основание – наследство по закону. Продажа альтернативная, покупается 3-комнатная. И – по доверенности, ввиду довольно немощного состояния собственника.
Ой-ой-ой, ситуация выгладит страшновато.
Двухкомнатная квартира принадлежит одной пожилой (за 80 лет) собственнице. Она же и прописана в квартире. В собственности уже 23 года, основание – наследство по закону. Продажа альтернативная, покупается 3-комнатная. И – по доверенности, ввиду довольно немощного состояния собственника.
Ой-ой-ой, ситуация выгладит страшновато.
А что в реальности? Где риски? Кто может оспорить сделку?
Квартира была приватизирована двумя супругами в далеком 1992 году. У дочери – своя квартира. Никто кроме супругов с 1975 года в квартире никогда не был прописан. В 2000 году муж скончался, дочь отказалась от наследства в пользу матери, единственным собственником стала жена.
Последние лет 15 лет в квартире собственница не живет. У нее собственный дом в крупном пригороде Москвы, в нем она и живет. В квартире живет ее взрослый внук со своей женой и двумя детьми. Квартира потому и продается, чтобы взамен купить молодой семье 3-комнатную в том же районе.
Собственница выдала нотариальную доверенность своей дочери. Дочь обратилась в наше агентство и мы занялись продажей.
На учете в НД и ПНД собственница не состояла и не состоит. Есть соответствующие справки.
Однако в состоянии собственницы начались прогрессирующие ухудшения, пришлось даже нанять сиделку для ухода. Ухудшились и когнитивные функции, иногда уже перестала узнавать некоторых родственников.
А может ли оспорить сделку сама собственница? Теоретически – да. Если вдруг она оправится и почему-то решит, что напрасно выдала доверенность, ее права были нарушены, а суд такой иск вдруг возьмет и удовлетворит.
А может, у собственницы или умершего 23 года назад мужа были еще дети, о которых мы не заем, и которые, пропустив все мыслимые и немыслимые процессуальные сроки, вдруг решат заявить свои права?
А может…? Или даже…?
Кошмар-жуть-ужас-ужас!!! Совсем страшно стало?
Квартира была приватизирована двумя супругами в далеком 1992 году. У дочери – своя квартира. Никто кроме супругов с 1975 года в квартире никогда не был прописан. В 2000 году муж скончался, дочь отказалась от наследства в пользу матери, единственным собственником стала жена.
Последние лет 15 лет в квартире собственница не живет. У нее собственный дом в крупном пригороде Москвы, в нем она и живет. В квартире живет ее взрослый внук со своей женой и двумя детьми. Квартира потому и продается, чтобы взамен купить молодой семье 3-комнатную в том же районе.
Собственница выдала нотариальную доверенность своей дочери. Дочь обратилась в наше агентство и мы занялись продажей.
На учете в НД и ПНД собственница не состояла и не состоит. Есть соответствующие справки.
Однако в состоянии собственницы начались прогрессирующие ухудшения, пришлось даже нанять сиделку для ухода. Ухудшились и когнитивные функции, иногда уже перестала узнавать некоторых родственников.
А может ли оспорить сделку сама собственница? Теоретически – да. Если вдруг она оправится и почему-то решит, что напрасно выдала доверенность, ее права были нарушены, а суд такой иск вдруг возьмет и удовлетворит.
А может, у собственницы или умершего 23 года назад мужа были еще дети, о которых мы не заем, и которые, пропустив все мыслимые и немыслимые процессуальные сроки, вдруг решат заявить свои права?
А может…? Или даже…?
Кошмар-жуть-ужас-ужас!!! Совсем страшно стало?
По факту, оспорить эту сделку купли-продажи сможет только дочь собственницы.
Она сама при этом является доверенным лицом, «подписантом» договора купли-продажи. Поэтому ни один суд в этой ситуации сделку недействительной не признает.
Она сама при этом является доверенным лицом, «подписантом» договора купли-продажи. Поэтому ни один суд в этой ситуации сделку недействительной не признает.
Покупателю стоит запросить у доверенного лица справки из НД и ПНД. Убедиться, что у собственницы есть другое собственное жилье. Настоять на аккредитивной форме расчетов. Уплатить рыночную цену. В общем, проявить разумную осмотрительность и осторожность. Хочется подстраховаться еще – удостоверить сделку у нотариуса, причем у того же самого, который выдавал доверенность.
А еще – можно застраховать титул права собственности.
Хорошо, если у покупателя есть грамотный агент, а в его команде – юрист с опытом именно в недвижимости, либо если продает квартиру приличное агентство, а лучше – и то и другое сразу. Тогда можно хладнокровно сопоставить факты и обстоятельства, проанализировать документы и уже не придется отказываться от квартиры, которую так долго искали.
А еще – можно застраховать титул права собственности.
Хорошо, если у покупателя есть грамотный агент, а в его команде – юрист с опытом именно в недвижимости, либо если продает квартиру приличное агентство, а лучше – и то и другое сразу. Тогда можно хладнокровно сопоставить факты и обстоятельства, проанализировать документы и уже не придется отказываться от квартиры, которую так долго искали.
В общем, глаза боятся, а руки делают! И фраза "Квартира продается по доверенности" - это не повод развернуться и уйти, отказавшись от хорошего варианта.
Синяков Алексей Алексеевич
РИЭЛТОР С СОВЕСТЬЮ
Юрист, риэлтор, эксперт-наставник.
Опыт в риэлти - с 2017 года
Аттестован в Российской Гильдии Риэлторов
Меня рекомендуют, а я оправдываю доверие.
За работу - не стыдно!
Опыт в риэлти - с 2017 года
Аттестован в Российской Гильдии Риэлторов
Меня рекомендуют, а я оправдываю доверие.
За работу - не стыдно!
